На какой срок договор аренды. Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

Смысл документа, заключенного об аренде нежилой площади, основывается на передаче от арендодателя в руки пользователя на правах временной собственности за деньги нежилого помещения. Цель, с которой может сдаваться территория, может относиться к предпринимательской деятельности либо к другим видам и способам, доступным тому, кто берет в аренду помещение. Договор как раз предусматривает различные детали сдачи площади: цену, расположение территории помещения, сроки сдачи, будущее использование данной площади и т. д.

Образец такого соглашения можно найти в интернете. При необходимости его можно скачать и распечатать на месте. Договор положено оформлять в одинаковой форме обеим заинтересованным сторонам с продублированными подписью и печатью. Заключается он всегда отдельно под каждый конкретный случай и требует обязательного приложения Акта о передаче объекта в свободное использование арендатором.

Стороны, между которыми заключается договор аренды нежилой площади, самостоятельно в ходе переговоров устанавливают необходимый срок, на протяжении которого помещение будет находиться во временном пользовании у того, кто арендует. Традиционно устанавливается такой срок длительностью в 11 месяцев. Если этот период закончится согласно пунктам договора, его можно продлить или, как это официально называется, пролонгировать. Причем преимущественное право наряду с любыми другими лицами на продление договора остается за арендатором: он также имеет право претендовать на последующий выкуп данной территории.

Пункты, рассматриваемые договором относительно сроков аренды

В подобном договоре аренды обязательно находятся следующие положения, ссылающиеся на действующие в стране законы на момент его подписания:

если договором не предусматривается определенный срок аренды, считается, что помещение переходит в аренду без определенного срока, то есть надолго;

если неопределенный срок аренды перестает устраивать любую сторону, требуется сообщить за 3 месяца о том оппоненту в письменном порядке;

если нежилое рассматриваемое помещение находится во власти государственных либо коммунальных служб, такой срок сдачи в аренду длится не более 5 лет, или же срок устанавливается по желанию сторон;

для субъектов государственной или коммунальной собственности период аренды автоматически считают продленным на 5 лет со дня заключения арендного договора, если, конечно, арендатор не устанавливает свой срок;

закон может определить максимальный срок аренды для отдельных видов имущества от 5 до 50 лет аренды.

Конкретные пункты договора

Подписывается такой договор со скреплением печатью и считается действующим от факта подписания. Также в нем могут быть предусмотрены следующие пункты:

стандартный договор предлагает период сдачи в аренду в 2 года и 11 месяцев. Счет начинают с минуты подписания Акта о передаче-приеме;

если в период аренды споров между сторонами не произошло, при подходе к концу срока пользователь данной площадью имеет преимущество на продление периода легитимности договора;

если пользователь не предпринял шагов к пролонгированию срока документа об аренде, последний можно считать завершенным, незаконным, а собственник площади оставляет за собой выбор будущего арендатора;

не требует государственной фиксации договор об аренде, когда период сдачи помещения составляет меньше года;

не требуется госрегистрация и тогда, когда договором оговаривается автоматическое продление срока на тот же период аренды, что был прежде.

Документ относительно периода действия переданной в аренду нежилой площади можно заключать:

больше, чем на 365 дней;

периодом меньше года;

на неопределенное время.

Если возникла необходимость продлить срок договора об аренде нежилой площади, то арендатору следует письменно прислать арендодателю предупреждение об окончании срока договора и намерении продлить данное соглашение (его действие) на последующий срок. Это действие важно сделать за 2 месяца до окончания по договору срока аренды.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором ( ГК РФ).
2. В соответствии с ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором ( ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на ГК РФ) ( ГК РФ, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

С моментом заключения договора могут быть связаны определенные юридические или иные факты, такие как фактическое право и дееспособности лица, подписавшего договор, факт места подписания договора, факт соответствия подписанного договора с требованиями нормативных документов.

Момент заключения договора аренды - это время его подписания, то есть, когда такой договор вступил в законную силу. Исключение может составить прописанный в договоре пункт о том, что договор имеет силу в отношении действий, происходящих до заключения данного договора. (п.1,2 ст.425 ГК РФ).

Основание для заключения договора аренды

Многие организации и граждане являются собственниками имущества, сдаваемого в аренду. Договор аренды заключается для регулирования взаимоотношений между сторонами. Согласно подписанному договору аренды, арендодатель обязуется и получить плату за сданное в аренду имущество (ст.606 ГК РФ).

Договор аренды - не публичный договор, поэтому в силу п.1 ст.421 ГК РФ понуждение заключать договора аренды запрещено. Исключение составляют отдельные обязательства предусмотренные законодательством или при .

Основанием для возникновения права аренды является Договор аренды.

При оформлении сделки аренды недвижимости есть Правила заключения договора аренды они состоят в следующем:

В договоре должно описываться имущество, передаваемое в соответствии с заключенным договором;
При подписании договора с юридическим лицом или физическим лицом – договор должен составляться в письменной форме;
При заключении договора аренды на недвижимость, сроком более одного года, необходима государственная регистрация такой сделки;
Если арендуемое имуществу в дальнейшем становится собственностью арендатора то, договор составляется на бланках, предусмотренных для купли-продажи имущества (ст.609 ГК).

Для правильного составления договора, к его составлению желательно привлекать юриста. В состав договора должны входить сведения о цене аренды, сроки, права и обязанности обеих сторон, порядок продления или .

У арендатора есть Преимущественное право заключения договора аренды, которое прописано в статье 601 ГК РФ. Такое преимущество, прежде всего, защищает интересы арендатора. Но, заключая очередной договор аренды на следующий срок, арендатор не должен требовать прежние условия владения арендным имуществом. При желании продолжить арендовать имущество у арендодателя, арендатор обязан сообщить об этом арендодателю в письменном виде в определенный срок.

Если арендатор не уведомил о своем намерение заключить договор аренды на новый срок, его преимущественное право будет утеряно.

При наличии письменного уведомлении о продлении срока аренды имущества, преимущественное право для арендатора будет действительно в течение года после окончания срока договора аренды.

Срок заключения договора аренды

Как уже сказано выше, если договор аренды заключается на более чем на год, необходимо пройти государственную регистрацию.

Если договор аренды заключен первого числа какого-либо месяца по 30 или 31 число месяца предыдущего, следующего года, этот срок считается равным году.

При заключении договора аренды сроком менее года (11 месяцев), продление договора, возможно только заключив очередной новый договор аренды.

Цель заключения договора аренды - обеспечение передачи имущества для временного владения. Заинтересованность в такой сделке у обеих сторон. Для арендодателя – это получение дополнительного дохода, а может и основного, для арендатора – наличие имущества для использования его в определенных целях.

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды - . По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

адрес здания, в котором находится помещение;
описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
площадь;
назначение (для размещения офиса).

Обратите внимание

Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях ();
если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) ().

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается () (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

Цена договора

Цена - существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из :

твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
предоставление арендатором определенных услуг;
передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера .

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Обратите внимание

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным .

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Важно знать

Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;
если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;
переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы ();
помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда выгодней потребовать уменьшения арендной платы ();
арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;
в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.

Анна Полетаева , юрист, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Практическая бухгалтерия

СТ 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 Гражданского кодекса РФ

1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.

В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.

Сроков направления такого предупреждения два:

Общий - один месяц;

Специальный - три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).

При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:

Виды договоров аренды;

Виды арендуемого имущества.

Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого "молчания" его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.

При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).

2. Применимое законодательство:

ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении";

ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении";

ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации";

ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации";

ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации";

ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях";

ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";

ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

3. Судебная практика:

Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;

КАТЕГОРИИ