Vuokrasopimus: miten lasketaan sähkölaskut. Vuokran maksupäivämäärä

4483

Mikä on vuokra?

Tällä tavalla, vuokrata- tämä on joukko omaisuuden omistamisesta maksettavia maksuja, jotka ilmaistaan ​​rahana tai luontoissuorituksina ja siirretään kuukausittain tai muiksi ajanjaksoiksi. Vuokralla ei välttämättä tarvitse olla markkinamuodostusmekanismia: eturintamassa ovat omistajan ja vuokralaisen väliset sopimukset. Vuokrasopimuksen solmimishetkellä vuokralainen tosiasiallisesti omistaa (mutta ei ole omistaja eikä voi luovuttaa) kiinteistön, käyttää sitä aiottuun tarkoitukseen ja on vastuussa sen turvallisuudesta.

Vuokra voidaan periä mihin tahansa irtain ja Kiinteistöt erityisesti:

• Asunnot ja muut asuintilat (kaikki 35 Venäjän federaation siviililain lukua).
• Kuljetus- ja muut välineet, vuokraus (asennettuna).
• Maa ().
• Rahoitusomaisuus (leasing).
• Yritykset ja rakennukset.

Vuokratyypit

Calculus vuokrata voidaan perustaa sopimuksen puitteissa sekä laissa ennalta määrätyin menetelmin:

• Toistuvat tai kertamaksut maksettu ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Maksut voivat olla kiinteitä tai vaihtuvia riippuen kurssin aikana käytettyjen lisäpalvelujen määrästä. Tämä tyyppi on sopivin.
• Tiskivuokra luontoissuorituksina ilmaistuna. Vaihtoehto, jossa suoritetaan esineen omistusoikeuden siirto, eli luontoissuoritus, on mahdollinen. Osapuolet määräävät luovutetulle esineelle tarpeelliseksi korvaukseksi takuuajan. Samanhintaisen vuokrasopimuksen kesto määräytyy vastavuokrasopimuksen keston mukaan.
• Liiketoiminnan tulot suoritetaan vuokratiloissa. Tässä tapauksessa korko määräytyy, ja sitä sovelletaan sekä ennen että jälkeen. Käytännössä tämäntyyppinen vuokra on huomattavasti kiinteitä maksuja huonompi, koska se tuo vuokranantajalle epävarmuutta ja petosriskin. Työnantajana toimiva henkilö ilmoittaa tuloista ja omistaja antaa vuokraraportti.
• Investoinnit sisään ulkomuoto ja vuokrakohteen viestintä. Se sekoitetaan usein kiinteisiin maksuihin, mikä mahdollistaa paitsi rahan vastaanottamisen vuokrakohteesta, myös palauttaa asumisen ja ajoneuvojen laatuominaisuudet.
• Muut vuokralaisen omistajalle tarjoamat edut ja palvelut. Vuokralainen voi erityisesti tarjota yrityspalveluita, joita muuten tarjotaan vain kaupallisin perustein.

Korkeimman välimiesoikeuden päätös nro 3484/07 mahdollistaa edellä mainittujen vuokrasopimustyyppien sekoittamisen missä tahansa suhteessa tiettyyn määrään markkina-arvo vuokrata. Jos vuokra maksetaan käteisellä, vuokran määrä ilmoitetaan suoraan sopimuksessa.

Vuokran määrän määrittäminen

Maksun suuruus liittyy läheisesti vuokran tyyppiin, joka on määritelty sopimuksessa. Jos vuokra on tietty osuus, tilan vuokraaja on velvollinen toimittamaan asiakirjat, joiden perusteella vuokran laskelma annetun kaavan mukaan. Erityisesti verotoimiston todistukset tai kassakuitit ovat voimassa.

Kiinteä maksu, mukaan lukien kerralla maksettava, määräytyy sopimusehdoissa, jotka kieltävät yksipuolisen vuokran korotuksen. Koska se on vapaaehtoista, lainsäätäjä olettaa, että osapuolet pystyvät itsenäisesti määrittämään kiinteistön omistuksen arvon markkinaindikaattoreiden perusteella. Tässä tapauksessa vuokralainen sitoutuu maksamaan maksun säännöllisesti Venäjän federaation siviililain 614 §:n perusteella. Tässä kohdassa määritellään tärkein velvoite, jonka rikkominen voi johtaa sopimuksen tarkistamiseen.

Vuokranmaksumenettely

Vuokraa ei voida maksaa, jos omaisuutta ei luovuteta käyttöön. Muuten maksumenettely on seuraava:

1. Vuokrasopimuksen tekoa suunnittelevat henkilöt yhdessä (tai omistaja yksin) määräävät vuokrasopimuksen hinnasta.
2. Sopimus tehdään mallin mukaan, jossa mainitaan sopimuksen kesto. Tekijä: yleissääntö ilmoitettu yksi vuosi. Asiakirja sisältää myös maksujen ja vastuun suorittamismenettelyn, joka täydentää Venäjän federaation siviililain normeja.
3. Kiinteistö siirtyy vastaanotto- ja luovutusasiakirjan perusteella vuokralaisen hallintaan. Asiakirjassa on oltava tapahtuman kohteen tila sekä huomautukset, jotka vastaanottava osapuoli voi tehdä.
4. Maksu suoritetaan sopimuksessa mainitulle organisaatio-vuokranantajan selvitystilille tai siirretään henkilökohtaisesti osana kuittia, tekoa tai muuta kuittiasiakirjaa. Leasingmaksuja, joita ei ole dokumentoitu, ei voida katsoa takaisin maksetuksi.
5. Jos omaisuus tai kertakorvaus siirretään maksuna, eikä luovutuksen ehtoja ole määrätty sopimuksessa, vuokralainen on velvollinen toimittamaan ne 30 päivän kuluessa siitä, kun kohteeseen on saatu pääsy.
6. Vuokra-ajan päätyttyä nykyisellä vuokralaisella on etuoikeus uusia vuokrasopimus. Samalla sen vuokrahinta ei voi ylittää tämän kohteen tarjousta avoimilla markkinoilla. Vuokralainen voi lähettää vuokran alentamista koskevan kirjeen, mikäli markkinatilanne sen sallii.
7. Kaikki maksut tulevat omaisuudeksi niiden suorittamishetkestä lähtien, ellei sopimuksessa ole määrätty vastavuokraa. Vuokralaisella ei siten ole oikeutta määrätä varoista, omaisuudesta, jotka vuokralaiselle on sopimuksen mukaan luovutettu.

Vuokran ennenaikainen maksu

Siviililaki määrää myös, että tilanteissa, joissa olosuhteet eivät riipu vuokralaisen tai vuokranantajan tahdosta, vuokran ennenaikainen maksaminen on mahdollista. Ennenaikainen maksaminen ei aina tarkoita. Erityisesti jos vuokralainen rikkoo säännöllisesti sopimusehtoja, vahingoittaa omaisuutta, vuokranantaja voi vaatia maksua kahdelta sopimuksessa määritellyltä ajalta (yleensä kuukausi).

Oikeutta ennenaikaiseen vuokranmaksuun omistajan hyväksi voidaan käyttää, jos ehtoja rikotaan alle kuukauden. Lisäksi vuokranantaja voi vaatia maksua enintään kuukausi etukäteen, mikä tarkoittaa itse asiassa ennakkomaksua. Tuomioistuimessa, jos omistajan omaisuus on vaurioitunut vuokralaisen toiminnan seurauksena ja tämä vaatimus on mainittu hakemuksessa, tuomioistuin voi myös pakottaa vuokran ennenaikaiseen maksamiseen.

Myöskään ennenaikainen maksaminen ei voi mennä päällekkäin vuokrasopimuksen päättymisen kanssa, vaikka osapuolet päättäisivätkin johdatuksena jatkaa vuokrasopimusta.

Usein kysytyt kysymykset ja vastaukset vuokrauksesta

Johtopäätös

Vuokra on tehokas keino kannustaa omistajia, jotka eivät käytä oikeutensa kohdetta yksin. Vuokra voidaan sopia yksipuolisesti tai henkilöiden välisellä sopimuksella. Omaisuuden siirtoa muille henkilöille maksua vastaan ​​käsitellään yksityiskohtaisesti Venäjän federaation siviililaissa, Venäjän federaation työlaissa sekä yksittäisissä liittovaltion laeissa, joissa vahvistetaan:

• Vuokralaisen ja vuokranantajan välinen keskinäinen velvollisuus siirtää omaisuutta, varoja ja noudattaa määräaikoja.
• Tarve maksaa ajoissa vuokran maksut.
• Erilaisia ​​maksutapoja, joita rajoittavat vain sopimusehdot.
• Mahdollisuus saada maksut etuajassa, jos olosuhteet sen sallivat.

Vuokran laskeminen ja Vuokralaisen maksuvelvollisuus alkaa Tilojen vastaanottoasiakirjan allekirjoitushetkestä. Mikäli Hyväksymistodistusta ei allekirjoiteta Vuokralaisen toiminnan/toimimattomuuden vuoksi, Vuokra alkaa karttua siitä päivästä, jona hyväksyntä on tehtävä kohdan 3.1 mukaisesti. tämän vuokrasopimuksen mukaisesti. Vuokralainen tekee Vuokran suuruisen vakuuden yhden kuukauden ajalta 16.3.2010 alkaen. 18. maaliskuuta 2010 asti Takuumaksun määrä hyvitetään Vuokran tilille tämän vuokrasopimuksen mukaisen ensimmäisen vuokrakuukauden ajalta. Mikäli Vuokranantaja kieltäytyy allekirjoittamasta vastaanottotodistusta, Vuokranantaja ei palauta vakuuden määrää. Vuokran laskenta päättyy vastaanottotodistuksen mukaisten Tilojen, Parkkipaikkojen, Kiinteistön tosiasiallisen palautuksen päivästä tämän sopimuksen ehtojen mukaisesti.

• Vuokran kiinteän osan, Maksun pysäköintipaikkojen käytöstä, maksaminen ensimmäisen vuokrakuukauden ajalta suoritetaan tämän vuokrasopimuksen kohdan 5.1 ehdoilla.
• Vuokranantaja on velvollinen viimeistään selvityskuukautta seuraavan kuukauden 5. päivään mennessä laatimaan ja siirtämään Vuokralle ottajalle voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti laaditut palvelujen suorittamista koskevat lait, laskut kuluneelta kuukaudelta. Venäjän federaatio. Vuokralainen siirtää Vuokralleantajalle koko tämän sopimuksen voimassaoloajan kiinteän osan vuokrasta kuukausittain, Pysäköintipaikkojen käyttömaksun seuraavasti: kuukausivuokran osuudet, Parkkipaikkojen käyttömaksu; - ensimmäisestä kuukaudesta alkaen kuukauden vuokran muuttuvan osan lopullinen selvitys tapahtuu viimeistään selvityskuukautta seuraavan kuukauden 10. päivänä siirtämällä kuukauden vuokran muuttuvan osan määrä Vuokralleottaja Vuokralleantajalle selvitysasiakirjojen perusteella.
• Vuokran maksaa Vuokralainen vain tilisiirrolla. Tämän sopimuksen mukainen Vuokran siirto tapahtuu Vuokralaisen selvitystililtä Vuokranantajan valuuttamääräiselle selvitystilille Venäjän federaatio- ruplissa.
• Tämän sopimuksen mukainen maksupäivä on päivä, jolloin varat hyvitetään Vuokralleantajan tilille.
• Jos toiselta Sopijapuolelta tämän Vuokrasopimuksen mukaiset velat maksetaan yli 10 (kymmenen) Arkipäivän viivästyneenä maksupäivästä laskettuna, on osapuolella, jolle ne erääntyvät, oikeus veloittaa sakko 0,2 % (nolla pisteen kaksi prosenttia) näistä määristä jokaiselta maksuviivästyspäivältä alkaen 11. (yhdestoista) päivästä Maksupäivää.
• Mikäli Maksupäivä ei ole Venäjän federaation arkipäivä ("Arkipäivä"), Vuokralleottaja on velvollinen suorittamaan maksun viimeistään Maksupäivää edeltävänä pankkipäivänä. Tässä tapauksessa Maksupäivä on päivä, jolloin varoja veloitetaan vuokralaisen käyttötililtä. Vuokralaisen katsotaan täyttäneen maksuvelvollisuutensa, kun varat on hyvitetty Vuokranantajan tilille.

Hyväksymme kaupalliset vuokrasopimukset asiantuntija-arviointiin. Autamme suunnittelussa.

Vuokrallessaan omaisuutta väliaikaiseen hallintaan ja käyttöön vuokranantaja pyrkii päätavoitteekseen vuokran saamisen. Siksi vuokran ehto on vuokranantajan kannalta merkittävin.

Tarkkaan ottaen vuokrasopimuksen mukaisen vuokran vahvistamisen ja muuttamisen kysymykset ajoneuvoa(jäljempänä - TS) miehistöineen ovat säänneltyjä yleisiä määräyksiä vuokrasopimuksesta (Venäjän federaation siviililain 34 luvun 1 kohta). Miehistön kanssa tehdyn ajoneuvon vuokrasopimuksen perusteella vuokranantaja ei kuitenkaan ainoastaan ​​luovuta omaisuutta tilapäiseen käyttöön, vaan myös todella tarjoaa (työntekijöidensä kautta) tämän ajoneuvon hallintapalveluita. Tältä osin käytännössä tällaisen sopimuksen mukaisten selvitysten osalta voidaan erottaa kolme piirrettä:

• Ensinnäkin osapuolet määräävät sopimuksessa usein, että vuokran määrä riippuu ajoneuvon käyttötavasta - erityisesti sopimuksessa voidaan määrätä korotettua vuokraa ylikäytöstä;

• toiseksi sopimusta tehtäessä kannattaa maksaa Erityistä huomiota siitä, kuinka vastuut miehistön jäsenten palveluista ja ajoneuvon kaupallisesta käytöstä aiheutuvien kustannusten maksamisesta jaetaan;

• Kolmanneksi sinun on varmistettava, että sopimuksessa on eritelty lisäpalvelut, jotka vuokranantaja on velvollinen tarjoamaan (esimerkiksi erikoisvarusteiden toimitus tai purkaminen), ja näiden palvelujen lisämaksun suuruus on selvästi mainittu.

Lisäksi, koska vuokra on vuokranantajalle tulonlähde, hän on kiinnostunut lisäämään tämän tulon määrää mahdollisuuksien mukaan. Siksi kysymys on erityisen tärkeä: missä tapauksissa sopimuksessa määrättyä vuokraa voidaan muuttaa (korottaa).

Tapoja vuokran määrän määrittämiseksi

Miehistöautovuokrasopimuksen vuokra voidaan asettaa kahdella eri tavalla.

1. Vuokran suuruus määräytyy kiinteänä rahasummana.

Tässä tapauksessa vuokralaisen vuokranantajalle siirrettävä tarkka rahamäärä määräytyy sopimuksessa määrätyissä aikarajoissa.

Esimerkki kiinteästä käteisvuokrasopimuslausekkeesta

"Vuokralainen maksaa kuukausittain, viimeistään kuluvan (maksetun) kuukauden 5. päivänä, vuokran 10 000 ruplaa Vuokranantajan selvitystilille. (10 tuhatta ruplaa), sisältäen arvonlisäveron.

2. Vuokran suuruus määräytyy sopimuksessa määrätyn sen laskentatavan (mekanismin) mukaisesti.

Tässä tapauksessa vuokra määritetään käyttämällä erilaisia ​​kaavoja, kertoimia, tariffeja tai muita tietoja, jotka ovat mekanismi vuokran määrän määrittämisessä. Erityisesti ajoneuvon vuokrausmaksu voidaan asettaa riippuen valuuttakurssimuutoksista, ajoneuvon käyttötuntien määrästä, käyttötavasta ja jopa niiden palvelujen kustannuksista, joita vuokralainen tarjoaa kolmansille osapuolille käyttämällä tämä ajoneuvo.

Esimerkki sopimuksen ehdoista vuokran laskentamenettelystä riippuen valuuttakurssin muutoksista

"Vuokralleottaja siirtää kuukausittain, viimeistään kuluvan (maksetun) kuukauden 5. päivänä Vuokranantajan tilille vuokran, jonka määrä on 1 000 USD (tuhat US dollaria) ruplina vuoden keskuspankin valuuttakurssin mukaan. Venäjän federaatiossa maksupäivänä, sisältäen arvonlisäveron."

Esimerkki sopimuslausekkeesta vuokran laskentamenettelystä riippuen kolmansille osapuolille tarjottujen palvelujen kustannuksista

"Vuokralainen siirtää kuukausittain viimeistään maksukuukautta seuraavan kuukauden 5. päivänä Vuokranantajan käyttötilille vuokran, joka on 70 prosenttia edellisen kuukauden aikana myytyjen matkustajalippujen hinnasta matkaan moottoriajoneuvo, sisältäen arvonlisäveron".

Esimerkki sopimuslausekkeesta vuokran laskentamenettelystä määrittämällä ajoneuvon todellisen käytön kustannukset

”Ajoneuvon käytön vuokra on 1000 ruplaa. 1 tunnin todellisesta käytöstä, sisältäen alv.

Vuokranantajan on järkevää määrätä sopimuksessa ajoneuvon käyttökustannuksista, jos käyttö ylittää vahvistetut standardit. Tämä johtuu siitä, että vuokranantajan työntekijät tarjoavat johdon ja tekninen toiminta ajoneuvo ei voi tarjota niitä jatkuvasti. Ja vahvistetut standardit ylittävät palvelut (jotka tietysti on myös ilmoitettava sopimuksessa) maksetaan suurempana summana. Tätä arvoa kutsutaan myös ylimääräiseksi arvoksi.

Esimerkki sopimuslausekkeesta ylimääräisestä vuokrasta ajoneuvon käytöstä miehistön kanssa

”Ajoneuvon käytön vuokra on 1000 ruplaa. 1 tunnin ajan, sisältää alv. Ajoneuvon ylitoiminnan hinta on 2000 ruplaa. kello yhdeltä".

Jos osapuolet ovat tehneet miehistön kanssa ajoneuvon vuokrasopimuksen, jossa vuokra on määrätty aikayksikköä kohden, maksetaan vuokramaksun määrä ajoneuvon todelliselta käyttöajalta. Jos vuokralainen ei voinut käyttää sitä vuokranantajan syyn vuoksi, niin vuokra ei ole tässä tapauksessa perittävä.

Esimerkki käytännössä: kassaatiotuomioistuin vahvisti ajoneuvolla tosiasiallisesti työskennellyn ajan perusteella lasketun vuokran oikeellisuuden

Kantaja (vuokranantaja) nosti vastaajalle (vuokralle ottajalle) vaatimuksen ajoneuvon käytöstä vuokran perimiseksi hallinta- ja käyttöpalveluiden tuottamisesta sekä korkoa muiden rahojen käytöstä.

Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuin hyväksyi kanteen osittain ja peri takaisin vuokran vain ajoneuvon tosiasiallisesta käyttöajasta.

Hovioikeus piti päätöksen voimassa.

Kantaja valitti kassaatiotuomioistuimelle, jossa hän vaati riidanalaisten lainkäyttötoimien kumoamista ja uuden lain antamista vaatimusten täyttämiseksi kokonaisuudessaan. Kantajan mukaan tuomioistuinten johtopäätökset, joiden mukaan vuokralaisen tulee maksaa kaluston käytöstä vuokra tämän laitteen parissa tosiasiallisesti työskennellyn ajan perusteella, sekä todiste siitä, että laite ei ollut valmis työhön. , olivat perusteettomia. Kantajan mukaan vastaaja on velvollinen maksamaan vuokraa koko kaluston käyttöajalta, ei vain ajoneuvojen tosiasiallisen käytön ajalta.

Kassaatiotuomioistuin totesi seuraavaa.

Tuomioistuimet totesivat, että yksi ajoneuvoista (torninosturi) ei ollut todellisuudessa vastaajan käytössä, koska siinä ei ollut syöttökaapelia ja miehistöä, eikä siihen ollut asennettu sähkökaappia kaapelin liittämiseksi. Tästä syystä tämän ajoneuvon vuokran takaisinperintää koskeva vaatimus ei ole tyydytyksen kohteena.

Toisen ajoneuvon vuokra veloitettiin kaluston työtuntien mukaan. Todellisiin työtunteihin perustuva vuokran laskenta vastaa miehistön kanssa solmitun ajoneuvovuokrasopimuksen tavoitteita - tällainen tavoite on kaluston toiminta.

Edellä esitetyn perusteella kassaatiotuomioistuin jätti riidanalaiset tuomiot ennallaan ja kassaatiovalitus - ilman tyytyväisyyttä (Länsi-Siperian piirikunnan liittovaltion monopolien vastaisen palvelun asetus 7.12.2010 asiassa nro A70-3501 / 2010) .

Tapoja korottaa ja indeksoida vuokraa

Osapuolet voivat milloin tahansa muuttaa vuokran määrää tekemällä vuokrasopimukseen lisäsopimuksen. Vuokralainen ei kuitenkaan voi hyväksyä vuokranantajan ehdotusta tällaisen sopimuksen tekemiseksi.

Siksi on järkevää sisällyttää sopimustekstiin etukäteen ehdot, joiden ansiosta vuokrasopimus säilyy vuokranantajan kannalta hyödyllisenä. Tämä voidaan tehdä useilla tavoilla.

Ensinnäkin vuokran määrittäminen ei kiinteänä summana, vaan kaavan muodossa (riippuen inflaation tasosta, valuuttakurssista jne.). Tässä tapauksessa vuokranantajan saama summa muuttuu automaattisesti (esimerkiksi indeksoituna inflaatioon). Etuna on, että muodollisesti vuokran laskentamenettelyä koskevan sopimuksen ehdot pysyvät ennallaan. Tämä tarkoittaa, että sille ei tule rajoituksia vuokran määrän muuttamiseksi.

Toiseksi, määrätä sopimuksessa, että tästä ja sellaisesta päivämäärästä (tai sellaisin ja sellaisin ehdoin) vuokranantaja voi korottaa vuokraa yksipuolisesti eli ilman vuokralaisen suostumusta.

Esimerkki sopimuslausekkeesta yksipuolisen vuokrankorotuksen mahdollisuudesta

"Vuokranantajalla on oikeus yksipuolisesti muuttaa vuokran määrää korkeintaan kerran vuodessa ilman oikeudenkäyntiä ilmoittamalla siitä vuokralaiselle kirjallisesti viimeistään 30 (kolmekymmentä) kalenteripäivää etukäteen."

Tässä tapauksessa on käytettävä mahdollisimman selkeää ja yksityiskohtaista sanamuotoa, erityisesti sopimuksessa määrätä seuraavasta.

1. Missä tapauksissa tällainen vuokran muutos on mahdollinen (esimerkiksi vuoden kuluttua sopimuksen tekemisestä, kun vuotuinen inflaatio on 7 % tai enemmän).

2. Vuokranantajan vuokrankorotusoikeutta koskeva menettely (esimerkiksi vuokranantaja lähettää vuokralaiselle ilmoituksen, joka sisältää tiedon vuokran korotuksesta ja sen suuruudesta).

3. Menettelytapa, jolla tästä ilmoitetaan vuokralaiselle (esimerkiksi kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksella tai henkilökohtaisesti vuokralaisen työntekijälle allekirjoitusta vastaan ​​vuokralaisen toimistossa).

4. Mistä hetkestä lähtien vuokran kunto katsotaan muuttuneeksi (esimerkiksi kuukauden kuluttua siitä, kun vuokralainen on vastaanottanut ilmoituksen).

Jos näin ei tehdä, tuomioistuin voi riitatilanteessa päättää, että osapuolet eivät ole antaneet oikeutta muuttaa kokoa yksipuolisesti, vaan ainoastaan ​​mahdollisuudesta tehdä sopimus tämän koon muuttamisesta tulevaisuudessa.

Neuvoja: Vuokralainen ei voi suostua tällaisen lausekkeen sisällyttämiseen vuokrasopimukseen, koska se ei selvästikään ole vuokralaisen edun mukaista. Tällaisissa tapauksissa voit suositella vuokranantajaa tarjoamaan vastapuolilleen lievemmän version vuokrakustannusten korotuksen ehdoista. Esimerkiksi sopimuksen lauseketta vuokranantajan mahdollisuudesta yksipuolisesti korottaa vuokraa voidaan täydentää sillä ehdolla, että vuokran määrää voidaan muuttaa enintään tietyllä prosentilla: "...mutta enintään 5 %". Tällöin mahdollisuudet sopimuksen tekemiseen vastapuolen kanssa ovat huomattavasti suuremmat, koska osapuolten väliset suhteet muuttuvat varmemmiksi.

Kolmanneksi määrätä sopimuksessa, että siitä ja sellaisesta päivämäärästä alkaen vuokra nousee niin paljon ilman vuokranantajan irtisanomista vuokralaiselle.

Esimerkki sopimuslausekkeesta "automaattisesta" vuokrankorotuksesta ilman vuokranantajan ilmoitusta vuokralaiselle

"Ensimmäisenä vuonna tämän sopimuksen tekemisen jälkeen vuokra on 50 000 ruplaa. Ensimmäisen päätyttyä kalenterivuosi Sopimuksen voimassaoloaikana vuokran määrä nousee 70 000 ruplaan.

Ehto oikeudesta irtisanoa sopimus myöhästyneen vuokranmaksun vuoksi

Jos vuokralainen jättää vuokran maksamatta useammin kuin kaksi kertaa peräkkäin sopimuksessa määrätyn ajan kuluessa (ilmaus "useammin kuin kaksi kertaa peräkkäin" tarkoittaa tosiasiallisesti vähintään kolmea kertaa), vuokranantajalla on oikeus vaatia varhainen keskeytys vuokrasopimukset tuomioistuimessa (Venäjän federaation siviililain 619 §:n 3 osa).

Vuokranantaja voi edelleen puolustaa etujaan, jos hän vakuuttaa vuokralaisen sisällyttämään vuokrasopimukseen ehdon, että vuokranantaja voi vaatia sopimuksen purkamista, vaikka vuokra olisi yhden maksun myöhässä. Venäjän federaation korkein välimiesoikeus vahvisti, että tällaiset ehdot eivät ole lain vastaisia ​​(tiedotuskirjeen nro 66 kohta 26).

Vuokrasopimuksessa suositellaan täsmennettävä maksuaika. Jos osapuolet eivät ole sopineet kertaluonteisesta, vaan jaksoittaisesta vuokranmaksusta, on vuokrakaudesta sovittava kullekin vuokrakaudelle. Olemassa seuraavat päivämäärät maksu:

- ennakkomaksu - vuokra maksetaan ennen vuokra-ajan (jakson) alkamista tai alkaessa;

— lykkäys — vuokra maksetaan vuokra-ajan (jakson) lopussa tai päätyttyä;

- ennakkomaksu ja lisämaksu (loppuselvitys) - osa vuokrasta maksetaan ennen vuokra-ajan (jakson) alkua ja osa sen päätyttyä.

Maksuaika tulee määrittää taiteen sääntöjen mukaisesti. Taide. Venäjän federaation siviililain 190-194:

- viittaus tietystä kalenteripäivämäärästä tai tapahtumasta, jonka on väistämättä tapahtuva;

- tietyn ajanjakson päättyminen, laskettuna kalenteripäivästä tai väistämättömän tapahtuman hetkestä.

———————————

Esimerkkejä kuntolausunnosta:

"Vuokran maksaa vuokralainen viimeistään 10.10.2010."

"Vuokralainen sitoutuu suorittamaan vuokran suorittamalla palvelut seuraavana päivänä kohteen vastaanottamisesta."

"Vuokran maksu suoritetaan seuraavin ehdoin:

— 3 (kolmen) päivän kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta — 40 % vuokrasta;

— 5 (viiden) päivän kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta — 60 % vuokrasta.

———————————

Vuokramaksujen maksuajan määrittäminen säädöksillä

Tiettyjen vuokrakohteiden käytöstä maksettavien leasingmaksujen ehdot voidaan vahvistaa säädöksellä. Tällaisten kohteiden vuokrasopimusta tehdessään osapuolten on noudatettava voimassa olevia siviilioikeuden normeja sisältäviä lakeja. Tuomioistuin voi julistaa pätemättömäksi säädöksen vastaisen sopimuksen ehdon pykälän perusteella. Venäjän federaation siviililain 168. Tämä seikka ei kuitenkaan mitätöi koko sopimusta (Venäjän federaation siviililain 180 artikla). Siksi osapuolten välisissä suhteissa vuokran maksuajankohdan osalta sovelletaan säädöksillä vahvistettuja sääntöjä (Venäjän federaation siviililain 4 lauseke, 421 artikla, 422 artikla).

Artiklan 1 kohdan perusteella. Venäjän federaation siviililain 168 §:n mukaan sopimus kyseisessä osassa on pääsääntöisesti pätemätön, jos laissa ei ole muita seurauksia, jotka eivät liity sen pätemättömyyteen. Laissa voidaan säätää poikkeuksia pätemättömyyden sääntöön. Erityisesti pykälän 2 momentin nojalla. Venäjän federaation siviililain 168 §:n mukaan ehto on mitätön, jos se loukkaa yleistä etua tai kolmansien osapuolten oikeuksia ja laillisesti suojattuja etuja, ja samalla laissa ei osoita, että se on kumottavissa tai muita seurauksia ei ole. työkyvyttömyyteen liittyvää.

Näitä sääntöjä sovelletaan sopimuksiin, jotka on tehty 1. syyskuuta 2013 jälkeen (7. toukokuuta 2013 annetun liittovaltion lain nro 100-FZ osa 6, § 3).

Ennen määrättyä päivämäärää tehtyjen vuokrasopimusten pykälää sovelletaan Venäjän federaation siviililain 168 §, sellaisena kuin se on muutettuna ennen 7.5.2013 annetun liittovaltion lain N 100-FZ voimaantuloa. Tämän artiklan mukaan lain tai muun säädöksen vaatimuksia rikkovat liiketoimet ovat pääsääntöisesti mitättömiä.

On pidettävä mielessä, että siviilioikeudellisia normeja sisältäviin toimiin eivät sisälly erityisesti Venäjän federaation muodostavien yksiköiden ja paikallishallintojen valtion viranomaisten säädökset (Venäjän federaation siviililain 3 artikla). Tältä osin, vaikka vuokrasopimus tai sen ehdot olisivat ristiriidassa niiden kanssa, tuomioistuin ei tunnusta tällaista sopimusta (ehtoa) pätemättömäksi pykälän perusteella. Venäjän federaation siviililain 168.

Samaan aikaan oikeuskäytännössä oli päinvastainen kanta: tuomioistuin katsoi sopimuksen pätemättömäksi.

Vuokramaksun maksuajan määrittäminen vuokranantajan laskun mukaan

Usein sopimuksessa vuokranmaksuaika määräytyy vuokranantajan laskun mukaan. Tämä tehdään sen varmistamiseksi, että vuokralainen saa laskun, koska ilman tällaista asiakirjaa hän ei voi hyväksyä maksettua arvonlisäveroa vähennettäväksi. Osapuolet esimerkiksi sopivat, että vuokra maksetaan tietyn ajan kuluessa laskun lähettämisestä, tai ilmoittavat, että se suoritetaan laskun perusteella, ja sopivat sen laatimispäivästä.

Maksuajan osalta tällainen edellytys voidaan kuitenkin katsoa pykälän 2 momentin vastaiseksi. Venäjän federaation siviililain 190 § (kahdeksantoista valitustuomioistuimen 29. syyskuuta 2011 antama päätös N 18AP-9425/2011). Tämä johtopäätös on yhdenmukainen Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston oikeudellisen kannan kanssa, joka on esitetty 11. tammikuuta 2002 päivätyn tiedotuskirjeen N 66 "Katsaus vuokraa koskevien riitojen ratkaisukäytäntöön" kohdassa 4. suhteessa sopimuksen päättymispäivään. Se johtuu siitä, että termi voidaan määrittää osoittamalla vain sellainen tapahtuma, jonka täytyy väistämättä tapahtua, ts. ei riipu osapuolten tahdosta ja toimista. Vuokranantajan laskun laatiminen ei täytä näitä kriteerejä. Siksi maksuaikaa ei tule määrittää vuokranantajan laskun perusteella. Muussa tapauksessa se voidaan laskea artiklan 2 kohdan sääntöjen mukaisesti. 314, kohta. 2 s. 1 art. Venäjän federaation siviililain 614.

Lisäksi vuokralaisen on harkittavasta ehdosta sopiessaan otettava huomioon oikeuskäytäntö, jonka mukaan hän ei ole vapautettu myöhästymisvastuusta, jos vuokranantaja ei ole antanut laskua, koska vuokranmaksuvelvollisuus on ei riipu sen myöntämisestä. Artiklan määräysten perusteella. Taide. Venäjän federaation siviililain 606, 614, tämä velvoite johtuu itse vuokratun omaisuuden käytöstä.

Samaan aikaan on toinenkin kanta: vuokralainen vapautuu vastuusta vuokran myöhästymisestä, jos vuokranantaja ei ole antanut laskua.

Siten vuokralaisen riskin vuoksi myöhästyä vuokranmaksuvelvollisuuden täyttämisessä, mikä johtaa sakkojen perimiseen häneltä, ei ole suositeltavaa sopia sopimuksessa ehtoa vuokramaksujen maksuajan määräytymiselle riippuen. laskun laatimisesta. Vuokranantaja voi varmistaa sen muillakin tavoilla, esimerkiksi sisällyttämällä sopimukseen sakkolausekkeen.

Jos vuokran maksupäivää ei ole sovittu

Tässä tapauksessa maksuehto, jota tavallisesti sovelletaan vuokrattaessa samanlaista omaisuutta vastaavissa olosuhteissa, katsotaan vakiintuneeksi (Venäjän federaation siviililain 614 §:n 1 kohta). Kiistatapauksessa "ehdot, joita tavallisesti sovelletaan samankaltaisen omaisuuden vuokrasopimuksiin vastaavissa olosuhteissa" määritellään tapauskohtaisesti.

Tuomioistuin voi kuitenkin soveltaa osapuolten suhteisiin pykälän 2 momentin sääntöjä. Venäjän federaation siviililain 314 §:n mukaan velvoitteen täyttämisestä kohtuullisessa ajassa sen toteutumisen jälkeen. Tässä tapauksessa vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokran lisäksi myös sakkoa viivästysajasta, joka on laskettu ottaen huomioon Art. Venäjän federaation siviililain 314 §.

TÄRKEÄ: Uusi laki- kokeilu, joka toimii vain 4 alueella: Moskova, Moskovan alue, Kalugan alue, Tatarstanin tasavalta.

Tämän järjestelmän avulla voit vuokrata asunnon laillisesti ja maksaa 4-6% veroa, mikä on yleensä kannattavampaa sekä tuloveron maksamisessa että yksinkertaistettua verojärjestelmää (STS) käyttävien yksittäisten yrittäjien toiminnassa.

Uuden lain mukaan maksujen vastaanottaminen sisään ei-käteinen lomake on rekisteröitävä liittovaltion veropalvelun "My Tax" -sovelluksella. Sen voi ladata ja asentaa älypuhelimeesi ilmaiseksi 1. tammikuuta 2019 jälkeen. Myös vastaavat toiminnot ovat saatavilla erityisillä Internet-sivustoilla ja -palveluissa, joista liittovaltion veropalvelu julkaisee luettelon.

Muihin kuin käteismaksuihin (sekä käteismaksuihin) on luotava sähköisessä muodossa sekki, joka tulee lähettää sähköpostitse maksajalle.

Pankit voivat tarjota myös automaattisia sekkien luontipalveluita, kun varoja vastaanotetaan tietylle kortille tai tilille. Jos käytät tällaista pankkipalvelua, sinun on ilmoitettava tämä kortti/tili vuokrasopimuksessa/leasingsopimuksessa maksujen hyvitystä varten.

Maksun hyväksyminen ilman shekin myöntämistä on rikkomus. Muiden kuin käteismaksujen sekki on laadittava viimeistään seuraavan kuukauden 9. päivänä (maksun vastaanottokuukauden jälkeen).

Koska käteismaksujen vastaanotto hoidetaan yrittäjien osalta erityisellä tavalla, on tarpeen muuttaa olemassa olevia sopimuksia.

Uusia sopimuksia solmittaessa tulee käyttää erityisiä vuokranantajan lomakkeita. Asunnon vuokraamisen tapauksessa laillinen taho tärkeintä on, että maksaja ei ole veroagentti (kuten yleensä yksityishenkilöltä vuokrattaessa) - hän ei pidä tuloveroa, vaan vuokranantaja-henkilö maksaa arvonlisäveron itsestään.

Huomaa: sopimuksessa on tärkeää mainita, mihin tietoihin sähköinen sekki lähetetään.

Kaikki yrittäjän toiminnan piirteet on kuvattu yksityiskohtaisesti uudessa oppaassamme ”Yrittäjävuokranantaja”, joka julkaistiin joulukuussa 2018. Aiomme päivittää sitä säännöllisesti ja toimittaa sen asiakkaillemme.

Vuokran kuitti yksityishenkilön pankkitililtä

Yksityishenkilö voi saada rahaa tililleen vuokralaiselta tilisiirrolla tai tallettamalla hänen tililleen tai kortilleen. Kyseessä voi olla toisen organisaation omalta tililtään tekemä siirto, siirto yksilöllinen tililtäsi tai henkilön siirtoa avaamatta tiliä.

Käteisvapaata siirtoa varten vuokralainen tarvitsee pankkitiedot, joka voidaan määritellä sopimuksessa tai ilmoittaa erillisellä (mieluiten virallisella, allekirjoitetulla ja leimatulla) kirjeellä. Näitä ovat: koko nimi, TIN (valinnainen), tilinumero, pankin BIC, pankin nimi, pankin kirjeenvaihtajatilin numero, keskuspankin osasto (jossa kirjeenvaihtajatili avataan).

Tehdessään siirron maksajalta eli vuokraajalta, hänen pankkinsa pidättää todennäköisesti välityspalkkion. Tämän palkkion maksaa vuokralainen, eikä se saa alentaa vuokran määrää. Maksun tarkoituksessa tulee olla "Vuokrasopimuksen nro XX, joka on päivätty PP.KK.VVVV, mukaan kuukaudelle VVVV". TÄRKEÄÄ: Yksittäinen vuokralainen voi ottaa suoraan yhteyttä Vuokranantajan Pankkiin ja tallettaa rahaa tililleen (tilinumerolla) tai kortilleen (kortin numerolla). Tämä menetelmä on kätevä esimerkiksi pankissa, jolla on useita konttoria.

Vuokralainen voi myös tehdä siirron kortiltaan vuokranantajan kortille tai tallettaa rahaa pankin maksupäätteen kautta vuokranantajan tilille tai kortille. Tarkista, tarjoaako pankkisi tällaisia ​​palveluita, ja kerro siitä vuokralaiselle. Korttikorttia vuokraajalta siirrettäessä voidaan kuitenkin veloittaa ei-symbolinen provisio, ja yhden toimenpiteen määrä päätteen kautta talletettaessa on nyt rajoitettu 15 000 ruplaan. Jos sinun on talletettava enemmän, sinun on suoritettava useita toimintoja ja pankki voi asettaa rajan yhden laitteen kautta tapahtuvalle täydennykselle. Ehkä tulevaisuudessa on muita maksutapoja - esimerkiksi pääteverkon kautta.

Veroilmoitusta tehdessäsi (henkilövero-3) suosittelemme, että saat otteen IP-pankkitililtä viimeiseltä vuodelta pankissasi tai verkkopankin kautta. Jos se on teknisesti mahdollista, suosittelemme hankkimaan myös otteen tietyn maksajan (vuokralaisen) tapahtumista.

Vuokran kuitti Yksityisen yrittäjän pankkitililtä

Yksityinen yrittäjä voi saada rahaa tililleen vuokralaiselta vain tilisiirtona. Kyseessä voi olla toisen organisaation omalta tililtään tekemä siirto, yksityishenkilön siirto omalta tililtään tai yksityishenkilön siirto ilman tiliä. Ehkä tulevaisuudessa on muita maksutapoja - esimerkiksi pääteverkon tai pankkiautomaatin kautta. Pankkisiirtoa varten vuokralainen tarvitsee pankkitiedot, jotka voidaan määritellä sopimuksessa tai ilmoittaa erillisellä (mieluiten virallisella, allekirjoitetulla ja leimatulla) kirjeellä. Näitä ovat: IP-osoitteen nimi (esim. Yksityisyrittäjä Petrov Petr Petrovich), IP TIN, IP-tilinumero, pankin BIC, pankin nimi, pankin kirjeenvaihtajatilin numero, keskuspankin alaosasto (jossa kirjeenvaihtajatili avataan).

TÄRKEÄÄ: vuokralainen ei voi tulla pankkiisi ja tallettaa rahaa tilillesi. Vaikka hän tulisi pankkiisi, jossa hänellä ei ole tiliä, hänen on suoritettava siirto avaamatta tiliä.

Tehdessään siirron maksajalta eli vuokraajalta, hänen pankkinsa pidättää todennäköisesti välityspalkkion. Tämän palkkion maksaa vuokralainen, eikä se saa alentaa vuokran määrää.

TÄRKEÄÄ: maksajan on maksua tehdessään ilmoitettava "Yksittäinen yrittäjä Petrov Petr Petrovich", ei vain "Petrov Petr Petrovich". Valitettavasti tästä syystä oli ennakkotapauksia varojen luottamatta jättämiselle.