Kuinka pitkä vuokrasopimus on. Milloin voit tehdä ilman vuokrasopimuksen valtion rekisteröintiä

Muun kuin asuintilan vuokraamisesta tehdyn asiakirjan merkitys perustuu väliaikaisen rahan omistusoikeuden siirtymiseen vuokranantajalta käyttäjän käsiin muut kuin asuintilat. Alueen vuokraustarkoitus voi liittyä yrittäjyyteen tai muihin tilojen vuokraajan käytettävissä oleviin tyyppeihin ja menetelmiin. Sopimus vain määrää erilaisia ​​yksityiskohtia alueen toimitus: hinta, tilojen alueen sijainti, toimitusajat, tämän alueen tuleva käyttö jne.

Esimerkki tällaisesta sopimuksesta löytyy Internetistä. Tarvittaessa sen voi ladata ja tulostaa paikan päällä. Molempien asianosaisten on tarkoitus laatia sopimus samassa muodossa allekirjoituksella ja sinetillä. Se tehdään aina tapauskohtaisesti erikseen ja edellyttää esineen luovuttamisesta vuokralaisen maksuttomaan käyttöön lain pakollista soveltamista.

Osapuolet, joiden välillä toimitilojen vuokrasopimus tehdään, asettuvat itsenäisesti neuvottelujen aikana tarvittava aika, jonka aikana tilat ovat vuokraajan väliaikaisessa käytössä. Perinteisesti tällainen ajanjakso on 11 kuukautta. Jos tämä ajanjakso päättyy sopimuksen ehtojen mukaisesti, sitä voidaan jatkaa tai, kuten sitä virallisesti kutsutaan, pidentää. Lisäksi etuoikeus jatkaa sopimusta muiden henkilöiden kanssa säilyy vuokralaisella: hänellä on myös oikeus vaatia tämän alueen myöhempää lunastamista.

Sopimuksessa huomioidut asiat vuokrasopimuksen ehdoista

Tällaisessa vuokrasopimuksessa tulee sisältää seuraavat määräykset viitaten maassa sen allekirjoitushetkellä voimassa olleeseen lainsäädäntöön:

• jos sopimuksessa ei määrätä tiettyä vuokra-aikaa, katsotaan, että tilat on vuokrattu määräämättömäksi ajaksi, eli pitkäksi ajaksi;

• jos toistaiseksi voimassa oleva vuokra-aika ei enää sovi jollekin osapuolelle, on siitä ilmoitettava kirjallisesti vastustajalle 3 kuukautta etukäteen;

• jos kyseessä olevat toimitilat ovat valtiovallassa tai apuohjelmia, tällainen vuokra-aika on enintään 5 vuotta tai määräaika määrätään osapuolten pyynnöstä;

• valtion tai kunnallisen omaisuuden kohteiden osalta vuokra-aika katsotaan automaattisesti pidennetyksi 5 vuodeksi vuokrasopimuksen tekopäivästä, ellei vuokralainen tietenkään määrää omaa sopimusehtoaan;

• Laki voi määrätä tietyntyyppisille kiinteistöille enimmäisvuokra-ajaksi 5-50 vuotta.

Sopimuksen erityiset lausekkeet

Tällainen sopimus allekirjoitetaan sinetillä ja sen katsotaan olevan voimassa allekirjoittamisesta lähtien. Se voi sisältää myös seuraavat kohteet:

• vakiosopimus tarjoaa 2 vuoden ja 11 kuukauden vuokra-ajan. Tili alkaa siitä hetkestä, kun siirto-vastaanottolaki on allekirjoitettu;

• jos osapuolten välillä ei ole ollut erimielisyyksiä vuokra-ajan kuluessa, tämän alueen käyttäjällä on etu jatkaa sopimuksen voimassaoloaikaa vuokra-ajan päätyttyä;

• jos käyttäjä ei ole ryhtynyt toimenpiteisiin vuokra-asiakirjan voimassaolon pidentämiseksi, jälkimmäistä voidaan pitää valmiina, laittomana ja alueen omistaja varaa tulevan vuokralaisen valinnan;

• ei vaadi vuokrasopimuksen valtion vahvistamista, kun tilojen toimitusaika on alle vuosi;

• valtion rekisteröintiä ei vaadita, vaikka sopimuksessa määrättäisiin automaattisesti vuokra-ajan pidentäminen samalle vuokrakaudelle, joka oli aiemmin.

Vuokratun toimialueen voimassaoloaikaa koskeva asiakirja voidaan tehdä:

• yli 365 päivää;

• alle vuoden ajanjakso;

• toistaiseksi.

Jos ei-asunnon vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa on ollut tarpeen jatkaa, vuokralaisen tulee lähettää vuokranantajalle kirjallinen varoitus sopimuksen päättymisestä ja aikomuksesta jatkaa tätä sopimusta (sen vaikutusta) seuraava termi. Tämä toimenpide on tärkeää tehdä 2 kuukautta ennen sopimuksen mukaisen vuokra-ajan päättymistä.

Asiaa pohdittuamme päädyimme seuraavaan johtopäätökseen:
Alle vuodeksi tehtyä kiinteistön vuokrasopimusta voidaan jatkaa samoilla ehdoilla 11 kuukaudeksi, mukaan lukien tekemällä siihen lisäsopimus. Sopimuksen valtion rekisteröintiä ei vaadita.

Päätelmän perustelut:
Venäjän federaation siviililain mukaisesti vuokrasopimus tehdään sopimuksessa määritellyksi ajaksi. Jos vuokra-aikaa ei ole määrätty sopimuksessa, vuokrasopimus katsotaan tehdyksi toistaiseksi voimassaolevaksi (tämän artiklan 2 kohta). Venäjän federaation siviililain mukaan rakennuksen tai rakenteen vuokrasopimus, joka on tehty vähintään vuodeksi, edellyttää valtion rekisteröintiä, ja se katsotaan tehdyksi rekisteröintihetkestä alkaen.
Jos rakennuksen (rakenteen) vuokrasopimus tehdään alle vuodeksi, se ei vaadi valtion rekisteröintiä ja se katsotaan tehdyksi siitä hetkestä lähtien, kun osapuolet ovat allekirjoittaneet sen. Samanlaisia ​​sääntöjä sovelletaan muiden kuin asuintilojen vuokrasopimuksiin (Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston 6.1.2000 N 53 kohta 2).
Sopimuksen irtisanomisen yhteydessä vuokrattu omaisuus on palautettava vuokralleantajalle Venäjän federaation siviililain (saman artiklan 2 kohta) määräysten mukaisesti. Sopimuksen olosuhteista ja ehdoista riippuen sen osapuolten vuokrakohteen käyttöön (hallintaan ja käyttöön) liittyvät suhteet voivat kuitenkin jatkua sopimuksen solmimisajan päätyttyä. Samanaikaisesti vuokrattua omaisuutta ei vaadita palauttamaan ja uutta vuokrasopimusta tekemään, vaikka osapuolilta ei evätä mahdollisuutta virallistaa suhteita tällä tavalla.
1. Venäjän federaation siviililain mukaan, jos vuokralainen jatkaa kiinteistön käyttöä sopimuksen päättymisen jälkeen ilman vuokranantajan vastalauseita, sopimus katsotaan uusituksi samoin ehdoin määräämättömäksi ajaksi. Sopimuksen toistaiseksi voimassaolon jatkamiseksi ei tarvitse tehdä lisäsopimuksia.
Koska toistaiseksi tehtyä (uusittua) vuokrasopimusta ei voida pitää vähintään vuodeksi tehtynä, tällainen sopimus ei edellytä valtion rekisteröintiä (Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston tiedote 16. helmikuuta 2001 N 59).
Muista, että kumpikin sen osapuoli voi milloin tahansa kieltäytyä toteuttamasta toistaiseksi voimassa olevaa kiinteistönvuokrasopimusta ilmoittamalla tästä toiselle osapuolelle kolme kuukautta etukäteen, ellei laissa tai sopimuksessa ole määrätty muuta varoitusaikaa (siviililaki). Venäjän federaation).
2. Venäjän federaation siviililain mukaisesti kansalaiset ja oikeushenkilöt voivat vapaasti määrittää sopimuksen ehdot, jotka eivät ole ristiriidassa lain kanssa. Venäjän federaation siviililain mukaan sopimuksen ehdot määräytyvät osapuolten harkinnan mukaan, paitsi jos asianomaisen ehdon sisällöstä määrätään laissa tai muissa säädöksissä (Venäjän federaation siviililaki). . Sopimuksen muuttaminen on mahdollista osapuolten sopimuksella, ellei Venäjän federaation siviililaissa, muissa laeissa tai itse sopimuksessa toisin määrätä (Venäjän federaation siviililaki). Tältä osin osapuolten keskinäinen suostumus vuokrata kiinteistöjä uusi termi voidaan toteuttaa millä tahansa tavalla, joka ei ole ristiriidassa lain kanssa: sekä tekemällä uusi vuokrasopimus että allekirjoittamalla lisäsopimus olemassa olevaan sopimukseen.
Sopimuspuolilla on erityisesti oikeus muuttaa voimassa olevaa vuokrasopimusta lisäsopimuksella, joka sisältää ehdon, jonka mukaan vuokra-ajan päätyttyä, ellei osapuolet vastusta sitä, sopimus katsotaan uudistetuksi ei toistaiseksi, mutta esimerkiksi 11 kuukaudeksi. Tämän päätelmän vahvistaa myös oikeuskäytäntö (ks. esim. Habarovskin alueen välimiesoikeuden päätös 8.9.2015 asiassa nro A73-4433/2015). Tällöin sopimus uusitaan automaattisesti vuokra-ajan päätyttyä ilman lisäsopimusten allekirjoittamista. Kuten Venäjän federaation korkein välimiesoikeus on selittänyt, alle vuoden ajaksi tehdyn vuokrasopimuksen uusimisella uudeksi kaudeksi osapuolten suhteita säännellään uudella vuokrasopimuksella, joka ei ole edellyttää valtion rekisteröintiä (Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston tiedote, päivätty 16. helmikuuta 2001 N 59). Toisin sanoen sopimuksen "automaattisella pidentämisellä" uuden vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa ei lasketa yhteen jo päättyneen vuokrasopimuksen kanssa, vaan se lasketaan uudelleen.
Jos kyseessä olevassa tilanteessa sopimuksen voimassaoloaika on umpeutunut, se katsotaan Venäjän federaation siviililain mukaan uusituksi samoilla ehdoilla määräämättömäksi ajaksi. Edellä mainitun lisäsopimuksen osapuolet voivat tehdä myös tässä tapauksessa (tämän sopimuksen ehtoja laadittaessa tulee tietysti ottaa huomioon, että toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen tehdään muutoksia, eikä 11 kuukauden ajan).

Tiedoksesi:
Yhteenvetona toteamme, että osapuolten käyttämästä sanamuodosta riippuen niiden tekemä lisäsopimus ei ole pätevä vuokrasopimuksen uusimiseen uudeksi määräajaksi, vaan vuokra-ajan ehdon muutokseksi, joka tällaisen muutoksen seurauksena tulee yli vuosi. Tässä tapauksessa yllä olevaa lähestymistapaa, joka näkyy Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston 16. helmikuuta 2001 päivätyssä tiedotteessa N 59, ei voida soveltaa, ja vuokrasopimusta ei voida muodollisesti soveltaa Venäjän federaation siviililain nojalla. Venäjän federaatio vaatii valtion rekisteröinnin, jota ilman sitä ei voida katsoa päättyneeksi (katso esimerkiksi Venäjän federaation korkein välimiesoikeus, 11. maaliskuuta 2010 N VAS-18020/09, Moskovan piirin FAS, 18. maaliskuuta 2011 N F05-1743/2011, Uralin piirin FAS, 11. marraskuuta 2009 N F09-8709/09-C3).
Kuten Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden täysistunto kuitenkin selitti 17. marraskuuta 2011 N 73 antamansa päätöslauselman 14 kohdassa, samanlainen tilanne tosiasiallisesti toteutetun vuokrasopimuksen ehdot luovat molemminpuolisia velvoitteita sen osapuolille, vaikka sitä ei ole rekisteröity. Todellisuudessa toteuttavan vuokrasopimuksen osapuolet eivät voi keskinäisissä suhteissa vedota sopimuksen valtion rekisteröinnin puuttumiseen perusteena sille, että ne eivät täytä velvoitteitaan (katso myös korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston päätös Venäjän federaation tuomioistuin, 6. syyskuuta 2011 N 4905/11Yu, Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston tiedote, päivätty 25. helmikuuta 2014 N 165). Tässä tapauksessa sillä, että vuokrasopimusta ei ole rekisteröity, on merkitystä vain suhteissa kolmansien osapuolien kanssa (esimerkiksi vuokrakohteen myynnin yhteydessä vuokralainen ei voi vedota siviilioikeuteen Venäjän federaation koodi) .2015 N Ф08-412 / 15 asiassa N А20-2386 / 2013, kuudestoista valitustuomioistuimen 16. välitystuomioistuin, 20.1.2016 N).

Valmis vastaus:
Oikeudellisen konsulttipalvelun asiantuntija GARANT
Anosova Julia

Vastaus läpäissyt laadunvalvonnan

Aineisto on laadittu osana Oikeudellinen konsultointi -palvelua järjestetyn henkilökohtaisen kirjallisen kuulemisen perusteella.

Sopimuksen tekohetkeen voi liittyä tiettyjä oikeudellisia tai muita seikkoja, kuten sopimuksen allekirjoittaneen henkilön todellinen oikeus ja oikeuskelpoisuus, sopimuksen allekirjoituspaikan tosiasia, se, että allekirjoitettu sopimus täyttää säädösasiakirjojen vaatimukset.

Vuokrasopimuksen tekohetki - tämä on sen allekirjoitusajankohta, eli milloin tällainen sopimus tuli voimaan. Poikkeuksena voi olla sopimukseen kirjattu lauseke, jonka mukaan sopimus on voimassa ennen tämän sopimuksen tekemistä tapahtuneiden toimien osalta. (Venäjän federaation siviililain 425 §:n 1.2 kohta).

Vuokrasopimuksen tekemisen peruste

Monet järjestöt ja kansalaiset ovat vuokratun omaisuuden omistajia. Vuokrasopimus tehdään osapuolten välisten suhteiden sääntelemiseksi. Allekirjoitetun vuokrasopimuksen mukaan vuokranantaja sitoutuu saamaan maksun vuokratusta omaisuudesta (Venäjän federaation siviililain 606 artikla).

Vuokrasopimus ei ole julkinen sopimus, joten Venäjän federaation siviililain 421 §:n 1 momentin nojalla vuokrasopimuksen tekeminen on kielletty. Poikkeuksen muodostavat tietyt laissa tai sen nojalla säädetyt velvoitteet.

Vuokraoikeuden syntymisen perusteena on vuokrasopimus.

Kiinteistön vuokrasopimusta tehtäessä on olemassa vuokrasopimuksen solmimista koskevat säännöt, jotka ovat seuraavat:

1. Sopimuksessa tulee kuvata tehdyn sopimuksen mukaisesti luovutettu omaisuus;
2. Kun allekirjoitat sopimuksen kanssa laillinen taho tai yksilöllinen- sopimuksen on oltava kirjallinen;
3. Kun kiinteistöjen vuokrasopimus tehdään yli vuodeksi, tällaisen kaupan valtion rekisteröinti vaaditaan;
4. Jos vuokrakohteesta tulee myöhemmin vuokralaisen omaisuutta, sopimus tehdään kiinteistön myyntiä varten tarkoitetuille lomakkeille (siviililain 609 §).

Sopimuksen asianmukaista laatimista varten on suositeltavaa käyttää asianajajaa sen valmisteluun. Sopimukseen tulee sisältyä tiedot vuokrahinnasta, ehdoista, molempien osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista, uusimismenettelystä tai.

Vuokralaisella on etuoikeus tehdä vuokrasopimus, joka Venäjän federaation siviililain 601 §:ssä määrätty. Tämä etu suojaa ensisijaisesti vuokralaisen etuja. Mutta kun tehdään säännöllinen vuokrasopimus seuraavaksi kaudeksi, vuokralaisen ei tule vaatia vuokrakohteen aikaisempia omistusehtoja. Jos haluat jatkaa kiinteistön vuokraamista vuokranantajalta, vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan asiasta kirjallisesti vuokranantajalle tietyn ajan kuluessa.

Jos vuokralainen ei ole ilmoittanut aikomuksestaan ​​tehdä vuokrasopimusta uudeksi määräajaksi, hänen etuoikeutensa menetetään.

Jos kiinteistön vuokra-ajan jatkamisesta on tehty kirjallinen ilmoitus, vuokralaisen etuoikeus on voimassa vuoden vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen.

Vuokrasopimuksen kesto

Kuten edellä mainittiin, jos vuokrasopimus tehdään yli vuodeksi, on suoritettava valtion rekisteröinti.

Jos vuokrasopimus on tehty jonkin kuukauden ensimmäisenä päivänä edellisen, seuraavan vuoden kuukauden 30. tai 31. päivänä, tämän ajanjakson katsotaan olevan yksi vuosi.

Tehtäessä vuokrasopimusta alle vuodeksi (11 kk) sopimuksen jatkaminen on mahdollista vain tekemällä uusi uusi vuokrasopimus.

Vuokrasopimuksen tekemisen tarkoituksena on varmistaa omaisuuden luovutus väliaikaiseen hallintaan. Molemmat osapuolet ovat kiinnostuneita tällaisesta sopimuksesta. Vuokranantajalle tämä on lisätulojen saaminen, ja ehkä tärkein, vuokralaiselle, omaisuuden saatavuus tiettyihin tarkoituksiin.

Sekä vuokralainen että vuokranantaja kohtaavat erilaisia ​​ongelmia vuokrasopimuksen solmimisen, täytäntöönpanon, muuttamisen ja irtisanomisen yhteydessä. Esimerkiksi, onko vuokraa mahdollista muuttaa useammin kuin kerran vuodessa, onko mahdollista kohdistaa vuokra kuluihin, jos pitkäaikaista vuokrasopimusta ei ole rekisteröity, jolloin omistajalla on oikeus yksipuolisesti kieltäytyä täyttämästä vuokrasopimusta. määräaikainen sopimus tms.? Tämä artikkeli vastaa näihin ja muihin kysymyksiin.

Toimitilojen vuokrasopimus on säännelty yleisiä määräyksiä Siviililaki vuokrasopimuksesta - . Tämän sopimuksen mukaan toinen osapuoli antaa toiselle tilat tilapäiseen käyttöön maksua vastaan. Pääehdot ovat kaupan kohde, määrä vuokrata ja kiinteistön vuokra-aika.

Sopimusta tehtäessä on toivottavaa kuvata yksityiskohtaisesti siirretyt tilat, jotta se voidaan tunnistaa:

• sen rakennuksen osoite, jossa tilat sijaitsevat;
• kuvaus sijainnista rakennuksessa (kerros, huoneen numero jne.);
• alue;
• tarkoitukseen (toimiston sijoittamiseen).

Huomautus

Jos sopimusehdoissa määrätään, että vuokralainen on saanut tilat käyttöönsä ennen sen valtion rekisteröintiä, voidaan vuokramaksut ottaa huomioon verotuksessa siitä hetkestä lähtien, kun rakennus on otettu käyttöön.

Siirretyn omaisuuden kunnon tulee olla sopimusehtojen ja sen tarkoituksen mukainen (), tiloissa tulee olla kaikki tarvittavat varusteet. Kaikki tilojen käyttöä koskevat asiakirjat siirretään vuokralaiselle (rekisteröintitodistus jne.). Näitä sääntöjä voidaan muuttaa sopimuksen mukaan.

Vuokrasopimuksen muoto

Kuten tiedät, muiden kuin asuintilojen vuokrasopimus tehdään yksinkertaisessa kirjallisessa muodossa. Jos osapuolet päättävät sopia suullisesti, kauppa katsotaan mitättömäksi (). Samanaikaisesti vähintään vuodeksi tehty vuokrasopimus ei-asumista varten on rekisteröitävä Rosreestrille.

Vakiintunut käytäntö tarjoaa vastauksia rekisteröintiin liittyviin kiistanalaisiin kysymyksiin:

• ei ole tarpeen rekisteröidä alle vuodeksi tehtyä sopimusta, joka sisältää regressilausekkeen sen vaikutuksen laajentamisesta osapuolten ennen sopimuksen solmimista syntyneisiin suhteisiin (jos tällaisen suhteen kesto on vuosi tai lisää);
• et voi rekisteröidä uudeksi ajanjaksoksi jatkettua sopimusta samoilla ehdoilla ();
• jos muiden kuin asuintilojen vuokrasopimus edellyttää valtion rekisteröintiä, kaikki lisäsopimukset on myös rekisteröitävä (vuokra-ajan muutos, vuokrasumma, oikeuksien luovutus, edelleenvuokraus) ().

Jos osapuolet ovat päässeet kirjallisesti sopimukseen valtion rekisteröidyn vuokrasopimuksen kaikista olennaisista ehdoista, mutta eivät ole rekisteröineet sitä, ei kumpikaan voi mielivaltaisesti muuttaa sopimusta tai luopua velvoitteesta, mm. sakkojen maksamisesta (). Sopimus katsotaan tehdyksi.

Samanaikaisesti vuokralaisen etuja ei pidä vastustaa kolmansilta osapuolilta. Joten hänellä ei ole etuoikeutta tehdä sopimusta uudeksi ajanjaksoksi (Venäjän federaation siviililain 621 §:n 1 kohta); ja jos tilat siirrettiin kolmannelle osapuolelle, sopimus ensimmäisen vuokralaisen kanssa irtisanotaan () (Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden täysistunnon 25. tammikuuta 2013 päätöksen nro 13 kohta 14 "On" muutokset Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden täysistunnon 17. marraskuuta 2011 antamaan päätökseen nro 73"

Sopimus hinta

Hinta - välttämätön kunto tilojen vuokrasopimukset. Vuokran määrä tai tapa, jolla se määrätään, on ilmoitettava selvästi. Hintaehdon puuttuminen tarkoittaa, että sopimusta ei ole tehty (). Samanaikaisesti siviililain 654 §:ää soveltamalla on mahdotonta määrittää vuokran hintaa vastaavan suuruisena kuin vastaavassa tilanteessa yleensä peritään.

Vuokraa ei välttämättä makseta käteisellä. Osapuolet voivat valita maksutavan seuraavista:

• kiinteä määrä rahaa, joka maksetaan säännöllisesti tai kerrallaan;
• todettu osuus vuokratun omaisuuden käytön seurauksena saaduista tuloista tai tuotteista;
• vuokralaisen tarjoama tiettyjen palvelujen tarjoaminen;
• tietyn esineen luovutus vuokralleantajalle omistukseen tai vuokrasopimukseen;
• sopimuksessa määrättyjen vuokrakiinteistön parantamiskustannusten määrääminen vuokralaiselle.

Jos osapuolet niin päättävät vuokrata Jos vuokralainen tarjoaa vuokranantajalle palveluita, tulee palveluiden tyypin ja tarjontatiheyden lisäksi mainita niiden hinta sopimuksessa. Tätä tarvitaan myös koon laskemiseen.

Vuokran muutos

Siviililain 614 §:n 3 momentin mukaan voit muuttaa vuokran määrää osapuolten sopimuksella niin usein kuin haluat, vaikka vuokrasopimuksessa ei olisi viitteitä tällaisen muutoksen mahdollisuudesta.

Usein osapuolet sopivat vuokran muuttamisesta yhteisellä sopimuksella tiettyjen olosuhteiden (inflaation kasvu, vuokran peruskoron muutos) sattuessa. kunnan omaisuutta). Tällainen ehto vuokralaisille näyttää vähemmän ankaralta kuin vuokranantajan oman harkintansa mukaan tekemä vuokran korottaminen. Samalla tilojen omistajat uskovat voivansa mennä oikeuteen, jos vuokralainen kieltäytyy vaihtamasta hintaa. Teoriassa laki sallii sen. Venäjän federaation korkeimman välitystuomioistuimen puheenjohtajisto kuitenkin totesi 13. huhtikuuta 2010 antamassaan päätöksessä nro 1074/10, että tällainen sopimus tulisi tehdä ilman mitään pakkoa, täysin vapaaehtoisesti. Vuokralaisen kieltäytyminen sopimuksesta ei anna vuokranantajalle oikeutta vaatia sopimuksen muuttamista oikeudessa.

Sopimukseen voidaan sisällyttää ehto, jonka mukaan omistaja voi muuttaa vuokraa yksipuolisesti (). Jos osapuolet eivät ole sopineet tällaisesta vuokranantajan oikeudesta, vuokran hintaa saa muuttaa vain yhteisellä sopimuksella.

Huomautus

Rekisteröimättömien sopimusten kustannuksia ei voida ottaa verotuksessa huomioon asetettujen ehtojen vastaisina.

Vuokralainen on velvollinen noudattamaan ehtoa vuokran korotuksesta inflaation noustessa, jos sopimuksessa määrätään:

• vuokranantajalla on oikeus yksipuolisesti muuttaa vuokraa;
• vuokra katsotaan muuttuneen (saattaa muuttua) siitä hetkestä, kun vuokralainen on vastaanottanut ilmoituksen (tai muu tilan muutoksen hetki ja muoto ilmoitetaan).

Jos sopimuksessa määrätään, että vuokraa voidaan muuttaa vuokranantajan toimesta tai hänen pyynnöstään, vuokralainen ei voi suostua muutokseen, ja vuokranantajalla on oikeus hakea tuomioistuimelta tämän ehdon täytäntöönpanoa.

Käytäntö on osoittanut, että vuokran määrän muutos katsotaan sen koon muutokseksi vain, jos vuokra on sopimuksessa määrätty kiinteäksi. Jos osapuolet ovat sopimuksessa sopineet vuokranmuutosmenettelystä (mekanismista), niin näin laskettu määrä voi muuttua vähintään kuukausittain. Vuokralainen on velvollinen maksamaan uuden vuokran, koska sitä ei pidetä vuokranmuutoksena eikä se riko lakia. Kuten Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajisto huomautti, vuokran määrän todellinen muutos indeksointiprosenttioikaisun seurauksena ei ole muutosta vuokran määrästä tehdyn sopimuksen ehdoissa, vaan edustaa sen täytäntöönpanoa (Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston tiedotuskirjeen 11. tammikuuta 2002 nro 66 sisältyvän vuokraan liittyvien riitojen ratkaisukäytäntöä koskevan katsauksen 11 kohta). Jos sopimus tehdään alle vuodeksi, voidaan kiinteämääräisen vuokran indeksointi tehdä arvonmuutoksen sattuessa vuokranantajalle ilmoittamalla apuohjelmia, inflaation kasvu ja muut erityisindikaattorit.

Vuokraa voidaan alentaa sekä osapuolten sopimuksella että lailla. Vuokralaisella on siis oikeus vaatia vuokran alennusta riippumatta siitä, minkälaisesta muuttamismenettelystä sopimuksessa määrätään, jos hänestä riippumattomista syistä sopimuksessa määrätyt tilojen käyttöehdot ovat heikentynyt merkittävästi (Venäjän federaation siviililain 614 §:n 4 kohta).

On tärkeää tietää

Ei ole hyväksyttävää sisällyttää vuokrasopimukseen ehtoa vuokranantajan oikeudesta muuttaa vuokraa useammin kuin kerran vuodessa (Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden täysistunnon 25.1.2013 nro 21 kohta . 13). Vaikka sopimuksessa toisin määrättäisiin, tällainen ehto on pätemätön (Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden päätös 21. helmikuuta 2011 nro VAC-9525/10).

Jos osapuolet eivät ole keskustelleet mahdollisuudesta vuokran suuruuden yksipuoliseen muuttamiseen, on kummallakin oikeus hakea asiaa oikeuteen laissa tai sopimuksessa määrätyin perustein.

Lisäksi laki sallii sinun sopia täydellisestä vuokranmuutoskiellosta.

Vuokra-aika

Vuokra-ajasta sovitaan suoraan sopimuksessa. Jos sitä ei ole määritelty, kumpikin osapuoli voi peruuttaa sopimuksen milloin tahansa. Tästä on tarpeen vain varoittaa toista osapuolta kolme kuukautta etukäteen (). Tätä sääntöä voidaan mukauttaa osapuolten etujen mukaisesti esimerkiksi siten, että sopimuksen irtisanomisesta varoitetaan eri aika.

Mutta oikeutta perua sopimuksesta ei voida kokonaan sulkea pois, koska tämän seurauksena omaisuuden luovutus hallintaan ja käyttöön tosiasiallisesti menettäisi tilapäisyytensä (korkeimman välimiesoikeuden täysistunnon päätös 14.3.2014 N:o . 16).

Tapahtuu, että osapuolet sisällyttävät sopimukseen takautumisehdon sopimuksen soveltamisesta aiemmin luotuihin suhteisiin (). Tässä tapauksessa voimassaoloaika lasketaan sopimuksen allekirjoitushetkestä. Sopimuspuolten velvollisuudet noudattaa sopimusta johtuvat samasta ajankohdasta (Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston tiedotuskirje 11.1.2002 nro 66 "Katsaus asiaan liittyvien riitojen ratkaisukäytäntöön, kohta 6 vuokrata").

Jos vuokralainen jatkaa kiinteistön käyttöä sopimuksen päättymisen jälkeen, ellei vuokranantaja vastusta, sopimus katsotaan uusituksi samoilla ehdoilla määräämättömäksi ajaksi (Venäjän siviililain 621 §:n 2 kohta). liitto). Toisin sanoen määräaikaisesta sopimuksesta tulee toistaiseksi voimassa oleva, eikä sitä tarvitse neuvotella uudelleen.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Kiireellinen vuokrasopimukset ennen voimassaoloajan päättymistä ne voidaan irtisanoa yhteisellä sopimuksella, yksipuolisesti tai oikeudellisesti. Laissa säädetään olosuhteista, joissa osapuolet voivat hakea tuomioistuimelta sopimuksen purkamista. Ennen kanteen nostamista osapuolen on lähetettävä vastapuolelle kirje, jossa ehdotetaan vuokrasopimuksen purkamista (), muuten tuomioistuin jättää hakemuksen käsittelemättä (Venäjän federaation välimiesmenettelylain 148 artikla).

Vuokranantaja on velvollinen ennen oikeuteen ryhtymistä lähettämään vuokralaiselle kirjallinen varoitus tarpeesta täyttää velvoite hänen ehdottamansa kohtuullisessa ajassa.

Vuokralaisen pyynnöstä tuomioistuin purkaa vuokrasopimuksen seuraavissa tapauksissa:

• vuokranantaja ei tarjoa tiloja tai häiritse niiden käyttöä (Venäjän federaation siviililain 620 §). Jos vuokranantaja ei toimita vuokralle vuokrattua tiloja sovitussa tai kohtuullisessa ajassa, vuokralaisella on oikeus vaatia häneltä tämä omaisuus määräysten mukaisesti ja vaatia suorituksen viivästymisestä aiheutuneiden vahinkojen korvaamista. Kun irtisanoat sopimuksen, voit vaatia vahingonkorvausta;
• jos tarvittavia tarvikkeita ja asiakirjoja ei ole luovutettu ja ilman niitä vuokralainen ei voi käyttää omaisuutta tai on suurelta osin riistetty se, mihin hänellä oli oikeus luottaa sopimusta tehdessään. Vuokralaisella on myös oikeus vaatia vahingonkorvausta (). Tällaiset toimet ovat aiheellisia, jos vuokranantaja ei ole noudattanut kirjallista pyyntöä tavaroiden ja asiakirjojen luovuttamisesta;
• siirretyissä tiloissa on merkittäviä puutteita, joita ei ilmoitettu etukäteen sopimusta tehtäessä, vuokralainen ei tiennyt niistä eikä voinut havaita niitä omaisuuden siirron aikana (Venäjän federaation siviililain 620 §). Sopimuksen irtisanomisen sijaan voit vaatia maksutonta kiinteistövirheiden korjaamista, vastaavaa vuokraalennusta tai kiinteistövirheiden korjaamisesta aiheutuneiden kustannusten korvaamista. Lisäksi vuokralainen voi omalla kustannuksellaan korjata virheitä ja pidättää kulujen määrän vuokran maksut(Venäjän federaation siviililain 612 §:n 1 kohta);
• vuokranantaja ei tuota, mikä on hänen vastuullaan peruskorjaus(Venäjän federaation siviililain 620 artikla). Vahingonkorvaus on mahdollista. Vuokralaisella on oikeus valintansa mukaan tehdä suuria korjauksia, sopimuksessa määrätään tai se johtuu kiireellisestä tarpeesta ja periä vuokranantajalta korjauskustannukset tai kuittaa ne vuokraan tai vaatia vastaavaa vuokran alennusta ();
• tilat olosuhteiden vuoksi, joista vuokralainen ei ole vastuussa, osoittautuivat käyttökelvottomaksi (Venäjän federaation siviililain 620 §);
• vuokranantaja ei varoittanut vuokralaista kolmansien oikeuksista omaisuuteen (orjuus, pantti jne.). Sopimuksen irtisanoessa vuokralainen voi vaatia vahingonkorvausta. Mutta joskus on kannattavampaa vaatia vuokran alentamista ();
• vuokralainen ei siirtänyt tarvikkeita ja asiakirjoja tiloihin (Venäjän federaation siviililain 611 §:n 2 kohta). Eikä vuokralainen ilman niitä voi käyttää kiinteistöä sen käyttötarkoituksen mukaisesti, tai hän on suurelta osin riistetty siitä, mihin hänellä oli oikeus luottaa sopimusta tehdessään. Ennen sopimuksen purkamista kannattaa vaatia vuokranantajalta tarvittavat tarvikkeet ja asiakirjat. Jos sopimus irtisanotaan, vuokralainen voi periä vahingonkorvauksen omistajalta;
• muissa sopimuksessa määrätyissä tapauksissa, vaikka vuokranantaja ei olisi rikkonut velvoitteitaan.

Sekä vuokralaisella että vuokranantajalla on oikeus vaatia sopimuksen irtisanomista, jos jompikumpi osapuolista on syyllistynyt olennaiseen sopimusrikkomukseen, joka on aiheuttanut toiselle osapuolelle niin suurta vahinkoa, että se on suurelta osin menettänyt laskelma-oikeutensa. sopimusta tehtäessä (Venäjän federaation siviililain 450 artiklan 2 kohta).

Kaikissa edellä mainituissa tilanteissa osapuolet voivat irtisanoa sopimuksen yksipuolisesti lähettämällä ilmoituksen sopimuksen täyttämisestä. Tällainen kieltäytyminen on laillista vain, jos sopimuksessa on asianmukaiset perusteet. Lisäksi on tärkeää, että se mainitaan erityisesti tuomioistuinten ulkopuolisesta menettelystä. Muussa tapauksessa toinen osapuoli voi yksinkertaisesti jättää huomioimatta hylkäysilmoituksen. On sallittua säätää oikeudesta määräaikaisen sopimuksen ennenaikaiseen yksipuoliseen irtisanomiseen ilman erityisiä syitä, kuten Venäjän federaation korkein välimiesoikeus on nimenomaisesti ilmoittanut (Venäjän federaation korkeimman välitystuomioistuimen puheenjohtajiston päätös 9.9. 2008 nro 5782/08).

Mikäli vuokralainen päättää käyttää hyväkseen yksipuolista luopumista, tulee hänen palauttaa tilat ennen sopimuksessa tai irtisanomisessa mainittua vuokrasopimuksen päättymistä. Kunnes kiinteistö palautetaan vuokranantajalle, vuokralainen joutuu maksamaan laskut.

Tuomioistuimet katsovat, että sopimuksen rekisteröinnin tai vuokrasopimuksen irtisanomista koskevan ilmoituksen puuttuminen ei osoita sopimussuhteen jatkumista. Huolimatta siitä, että vuokrasopimuksen irtisanomista koskevaa ilmoitusta ei rekisteröity, tuomioistuin katsoi, että vuokrasopimus irtisanottiin siitä hetkestä lähtien, kun osapuolet allekirjoittivat hyväksymis- ja siirtoasiakirjan (Länsi-Siperian liittovaltion monopolien vastaisen palvelun asetus Piiri 14.6.2011 asiassa nro A75-8354 / 2010 ). Siksi vuokrasopimuksen viimeisen maksun laskemiseksi ei ole niinkään tärkeää sopimuksen päättymispäivä ja Rosreestr-merkintä, vaan ajankohta, jolloin tilat palautetaan vuokranantajalle.

Anna Poletaeva, lakimies, "Practical Accounting" -lehdelle

Käytännön kirjanpito

Venäjän federaation siviililaki ST 610

1. Vuokrasopimus tehdään sopimuksessa määrätyksi ajaksi.

2. Jos vuokra-aikaa ei ole määrätty sopimuksessa, vuokrasopimus katsotaan tehdyksi toistaiseksi.

Tällöin kummallakin osapuolella on oikeus purkaa sopimus milloin tahansa ilmoittamalla siitä toiselle osapuolelle kuukautta etukäteen ja vuokrattaessa Kiinteistöt kolmen kuukauden ajan. Toistaiseksi tehdyn vuokrasopimuksen irtisanomisesta laissa tai sopimuksessa voidaan määrätä poikkeava varoitusaika.

3. Laki voi asettaa sopimuksen enimmäis- (raja)ehdot tietyntyyppisille vuokrasopimuksille sekä tietyntyyppisten omaisuuserien vuokralle. Näissä tapauksissa, jos vuokra-aikaa ei ole määrätty sopimuksessa eikä kumpikaan osapuoli ole irtisanoutunut sopimuksesta ennen laissa säädetyn määräajan umpeutumista, sopimus päättyy määräajan umpeuduttua.

Vuokrasopimus, joka on tehty laissa säädetyn raja-ajan pidemmäksi ajaksi, katsotaan tehdyksi rajaa vastaavaksi ajaksi.

Kommentti Art. Venäjän federaation siviililain 610

1. Vuokrasopimuksen kesto määräytyy itse sopimuksessa. Termi voi olla joko määrätty (spesifinen) tai määrittelemätön. Tietty ehto on osoitus vuokrasopimuksen tietystä voimassaoloajasta. Jos vuokrasopimus tehdään suullisesti, sovitaan vuokrasopimuksen ehdoista sen osapuolet.

Jos sen tiettyä (tietty) voimassaoloaikaa ei ole määrätty vuokrasopimuksessa, on tällaisen sopimuksen voimassaoloaika toistaiseksi voimassa oleva. Ymmärtääkseen kummankin tällaisen sopimuksen osapuolen mahdollisuuden kieltäytyä siitä, heillä on oikeus käyttää kieltäytymistä lähettämällä milloin tahansa vuokrasopimuksen toiselle osapuolelle varoitus, jonka muoto riippuu vuokrasopimuksen muodossa. Varoitus itsessään on tahdonteko tai asiakirja, joka sisältää tiedon vuokrasopimuksen osapuolen aikomuksesta purkaa se.

Tällaisen varoituksen antamiselle on kaksi määräaikaa:

Yleistä - yksi kuukausi;

Special - kolme kuukautta (jos vuokrasopimuksen kohde on kiinteistö).

Samanaikaisesti tällaisen varoituksen lähettämiselle voidaan asettaa muita ehtoja. Siis esimerkiksi toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta solmittaessa tontti liittovaltion asuntorakentamisen kehitysapurahaston, joka on liittovaltion omistuksessa, Venäjän federaation subjektin valtion viranomaisilla, rahastolla on milloin tahansa oikeus kieltäytyä tällaisista sopimuksista varoitettuaan toista osapuolta tästä kuukautta etukäteen.

Lainsäädäntö voi asettaa vuokrasopimukselle erityisiä ehtoja. Nämä ajanjaksot määritetään ilmoittamalla tällaisten sopimusten voimassaoloaika (raja). Kriteerit näiden määräaikojen asettamiselle ovat seuraavat:

Vuokrasopimusten tyypit;

Vuokratun omaisuuden tyypit.

Joten esimerkiksi Art. 9 FZ, 24. heinäkuuta 2002 N 101-FZ "Maatalousmaan liikevaihdosta" maa-alueen vuokrasopimus osavaltiossa tai maatalousmaasta kunnan omaisuutta, on tehty kolmesta neljäänkymmeneenyhdeksään vuoteen, lukuun ottamatta tässä laissa säädettyjä tapauksia. Heinäntekoa ja karjan laiduntamista varten valtion tai kuntien omistuksessa olevasta maatalousmaasta tontin vuokrasopimus tehdään enintään kolmeksi vuodeksi.

Tällaisten sopimusten osalta itse irtisanomismenettely on valinnainen, jos tällaisia ​​määräaikoja ei ole määrätty tällaisissa sopimuksissa. Tällaisten sopimusten irtisanomiseksi riittää pelkkä sen subjektien "hiljaisuus" sen irtisanomisesta ennen enimmäisajan (raja) umpeutumista.

Lisäksi, jos tällaisissa sopimuksissa on enimmäismäärä (raja) ylittävä ajanjakso, tällaisen sopimuksen todellinen voimassaoloaika vastaa enimmäismäärää (rajaa).

2. Sovellettava laki:

Liittovaltion laki, 7. joulukuuta 2011 N 416-FZ "Vesihuollon ja sanitaatiosta";

Liittovaltion laki, annettu 27. heinäkuuta 2010, N 190-FZ "Lämmönjakelusta";

Liittovaltion laki nro 161-FZ, 24. heinäkuuta 2008 "Asuntorakentamisen edistämisestä";

Liittovaltion laki, 8.11.2007 N 261-FZ "merisatamista Venäjän federaatio ja tiettyjen Venäjän federaation säädösten muuttamisesta";

Liittovaltion laki 24. heinäkuuta 2007 N 209-FZ "Pienten ja keskisuurten yritysten kehittämisestä Venäjän federaatiossa";

Liittovaltion laki nro 201-FZ, 04.12.2006 "Venäjän federaation metsälain säätämisestä";

Liittovaltion laki nro 116-FZ, 22. heinäkuuta 2005 "Venäjän federaation erityistalousvyöhykkeistä";

Liittovaltion laki nro 115-FZ, 21. heinäkuuta 2005 "Käyttöoikeussopimuksista";

Liittovaltion laki, annettu 24. heinäkuuta 2002, N 101-FZ "Maatalousmaan liikevaihdosta";

Liittovaltion laki, 21. joulukuuta 2001 N 178-FZ "Valtion ja kunnallisen omaisuuden yksityistämisestä";

Liittovaltion laki nro 137-FZ, 25. lokakuuta 2001 "Venäjän federaation maalain säätämisestä";

Venäjän federaation laki, 21. helmikuuta 1992 N 2395-1 "Maapohjasta".

3. Tuomioistuinkäytäntö:

Venäjän federaation perustuslakituomioistuimen päätös, 17. kesäkuuta 2010 N 852-О-О;

Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden täysistunnon päätös, 14. maaliskuuta 2014 N 16;

Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston tiedote, päivätty 11.1.2002 N 66;

Kahdennenkymmenennen välimiesoikeuden valitustuomioistuimen päätös 5.7.2013 N 20AP-1946/13;

Kahdennenkymmenennen välimiesoikeuden valitustuomioistuimen päätös 17. huhtikuuta 2014 N 20AP-732/14;

Pohjois-Kaukasuksen piirin liittovaltion monopolien vastaisen palvelun asetus, päivätty 20. maaliskuuta 2013 N F08-419/13 asiassa N A32-21169/2011;

Pohjois-Kaukasuksen piirin liittovaltion monopolien vastaisen palvelun asetus, päivätty 4. maaliskuuta 2013 N F08-290/13 asiassa N A32-4541/2012;